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| 跨国企业的不断进入和扩张，给上海的房地产市场带来了巨大的潜在需求，但这并不意味着任何物业都能为跨国公司所选中。跨国公司对适合的物业的选择，眼光极其挑剔。尤其是选择作为办公用途的写字楼和科研用途的研发楼，他们的专业水准更是代表了成熟的高端企业的特点。以下，我们将从对市中心写字楼的选择和产业园内的研发楼的选择两个方面进行世界500强/跨国企业的选址分析。 |
跨国企业对市中心写字楼的选择 |
| 目前，由于上海市中心写字楼租金价格不断上长，因此，在这一市场上对写字楼选择的跨国企业主体便是一些附加值高的行业（譬如金融、咨询、高科技等服务类行业和汽车制造业等）的企业或者服务类部门。这是由于一方面为他们的利润远远高于租金成本，可以支撑不断高企的租金；另一方面是由于这些企业或部门出于靠近客户、便于提供服务等的要求，不得不在市中心办公。这些企业或部门对写字楼的选择，主要看中下表中的因素： |
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·和物业相关的综合办公成本
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| 考量指标： |
| 1、租金物管费 |
| 2、租期的长短和灵活性 |
| 3、物业的空间使用率 |
| 4、物业的节能性等 |
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| 偏好描述： |
| 给予大幅的租金折让、适合成本分摊的租期条件、高使用率、注重节能。 |
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区位与临近租户的选择 |
·物业区位和区域行业集聚程度
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| 1、区域的商务成熟度 |
| 2、区域的行业特征和集聚度 |
| 2、与临近企业的实力对比和竞争关系 |
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| CBD或成熟的商务区、行业集中度较高、临近企业与自身具有相当等量级。 |
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物业通达性 |
·区域交通条件和项目的可达性
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| 1、区域交通主干道的充足程度和通行能力 |
| 2、公共交通的充足程度 |
| 3、物业出入口数量的充足程度及进出时间 |
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| 城市主干道/快速路较为充足、车辆通行能力强、进出物业时间较短 |
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商务配套和硬件设施 |
·为商务活动提供保证的设施等
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| 1、停车空间的充足性 |
| 2、周边商务配套的充足性 |
| 3、员工餐厅、会所设施等 |
| 4、硬件设施齐全与先进程度 |
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| 有充足的停车位、员工餐厅/会所功能充足、硬件设施先进 |
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办公环境 |
·健康与国际化的办公环境
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| 1、物业内的国际化设施 |
| 2、周边环境的国际化程度 |
| 3、办公环境的健康程度 |
| 4、保证出勤率的硬件设施 |
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| 物业给外籍人士提供充足便利、周边有国际酒店/学校等、生态性的环境 |
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物业管理水平 |
·跨国企业很看中的软性服务
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| 1、对楼宇设施的维护程度 |
| 2、日常管理工作的到位程度 |
| 3、管理公司的知名度等 |
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扩展空间 |
·满足企业扩张需要的面积
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| 1、物业自身的预留空间的充足性 |
| 2、周边潜在供应的能力 |
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| 部分附加值低的行业的企业出于成本的考虑而外迁至产业园进行办公。但是这些跨国企业的外迁行为并不是单纯的进入这些园区办公，而这些外迁更多的是总部的外迁、研发中心等的外迁。因此他们对物业的选择亦不仅仅局限于传统的写字楼项目，而是会选择多样化的产品，包括科技办公楼、研发楼、独栋商务楼甚至工业厂房和仓储空间。对于纯办公用途的物业的选择，这些跨国企业所考虑的因素均包含在上表所列的内容中，因此，本部分不再对此进行赘述。而是将分析的重点放在对选择科研楼是所考虑因素的分析上。 |
跨国企业对产业园内的科研楼的选择 |
| 外迁至产业园的跨国企业在主观商上更倾向于在产业区内寻求合适的研发空间。而对于研发空间的选择，他们同样具有严格的标准。与选择市中心写字楼时考量的因素相比，这些跨国企业选择研发楼还注重以下的因素： |
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| 产业园内要拥有良好的研发环境 |
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除了完善的基础、技术配套设施以外，产业园内还应提供便利的信息发布与交流平台并提供良好的知识产权保护机制。在上海，漕河泾新兴技术开发区、张江高科技园区等一批开发区经过了20年左右的发展已经逐渐成熟，亦吸引了大量研发机构的入住。而另外一些工业园和新兴开发区的条件则不够成熟，对跨国企业研发机构的吸引力较弱。
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| 产业园内要拥有充足的研发资源 |
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研发资源包括拥有大量的高校和科研院所，以及数量充足的高素质人才。上海的产业园中，漕河泾新兴技术开发区、闵行紫竹园区都靠近高校，人才资源充足，尤其是漕河泾更是拥有大量的科研所，研发实力更是强大，对跨国企业研发机构的入住具有较强吸引力。
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| 研发楼物业可以满足其特殊需求 |
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有一些企业，尤其是IT企业对研发楼的硬件设施可能会有特殊要求。例如，要求有常年的冷气机房用以使设备保持恒温；要有UTS系统和备用发电机保证24小时供电；消防系统方面，机房不能以喷水而是以喷气体的方式，等等。
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